Ajout ou changement d'activité dans un bail commercial
Vérifié le 19/07/2022 - Direction de l'information légale et administrative (Première ministre), Ministère chargé de la justice
L'activité exercée dans un local commercial doit correspondre à celle indiquée dans le bail commercial. Si le locataire souhaite ajouter une activité ou changer d'activité, il doit obtenir l'accord du propriétaire (ou bailleur) et suivre laprocédure de déspécialisation partielle ou plénière. Le locataire qui ne respecte pas cette procédure risque le refus de renouvellement ou la résiliation du bail commercial.
Le locataire peut ajouter à l'activité prévue dans le bail commercial des activités connexes ou complémentaires. Il doit obtenir l'autorisation du propriétaire des locaux en suivant la procédure de déspécialisation partielle.
Notion d'activité connexe ou complémentaire
Lorsque le bail commercial est signé, l'activité qui peut être exercée dans les locaux commerciaux est précisée. Il est possible d'ajouter une activité en obtenant l'autorisation du propriétaire.
L'activité ajoutée doit être connexe ou complémentaire.
L'activité connexe est une activité qui a un rapport étroit avec l'activité déjà exercée. Par exemple, la vente de plats cuisinés est considérée comme connexe à l'activité principale de vente de charcuterie.
L'activité complémentaire est celle qui est nécessaire à un meilleur exercice de l'activité principale. Par exemple, la vente de produits alimentaires dans une station-service .
Attention :
Le locataire peut, sans passer par une procédure de déspécialisation, ajouter une activité non prévue au contrat de bail dès lors qu'elle correspond à une activité incluse. L'activité incluse se rattache à la réalisation d'une activité et à son évolution compte tenu des goûts et des attentes de la clientèle. Par exemple, la vente de quiches, croque-monsieur et pizzas est une activité incluse de l'activité de boulangerie-pâtisserie. La vente de matériel de jardinage s'inscrit dans l'évolution des usages de l'activité de bricolage.
Procédure de déspécialisation partielle
Avant tout ajout d'activité, le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention d'ajouter une activité. Il fait cette démarche par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.
Le propriétaire a 2 mois pour contester le projet du locataire. Il peut refuser l'ajout d'activité uniquement dans le cas où cette activité n'est pas connexe ou complémentaire à celle indiquée lors dans le bail.
L'absence de réponse du propriétaire vaut acceptation du projet.
En cas de refus du propriétaire, le locataire peut saisir le tribunal judiciaire.
Le juge a un large pouvoir d'appréciation pour autoriser le locataire à exercer l'activité ou pour rejeter sa demande.
À noter
en cours de procédure, le locataire peut toujours renoncer à sa demande de déspécialisation. Il peut le faire, à tout moment et jusqu'à l'expiration d'un délai de 15 jours à partir de la date à laquelle la décision est devenue définitive. Il doit, dans ce cas ,envoyer au propriétaire, par acte de commissaire de justice, sa renonciation et supporter tous les frais concernant le litige.
Incidence sur le loyer
L'ajout d'une activité connexe ou complémentaire n’entraîne pas une augmentation immédiate de loyer.
Celle-ci peut intervenir lors de la révision triennale du loyer qui suit la notification d'extension d'activité. Le propriétaire peut augmenter le loyer si l'activité ajoutée a entraîné par elle-même une modification de la valeur locative des lieux loués.
Le locataire peut être autorisé à exercer dans les locaux loués 1 ou plusieurs activités différentes de celles prévues dans le bail commercial. Pour cela, il doit remplir certaines conditions et obtenir l'autorisation du bailleur (ou propriétaire).
Procédure de déspécialisation totale ou plénière
L'exercice d'une activité différente de celle prévue dans le contrat de bail peut être envisagée si toutes les conditions suivantes sont réunies :
Évolution de la conjoncture économique (par exemple, rentabilité insuffisante)
Nécessité de l'organisation rationnelle de la distribution (par exemple, intérêt à créer une autre activité par rapport aux commerces existants et aux besoins de la clientèle)
Compatibilité de l'activité avec la destination, les caractères et la situation de l'immeuble (ne pas entraîner de nuisances pour le voisinage par exemple).
Le locataire doit obligatoirement demander l'autorisation préalable du propriétaire par acte de commissaire de justice (anciennement acte d'huissier de justice) ou par lettre recommandée avec AR.
Exemple
La transformation d'un commerce de meubles en bar n'est pas considérée comme conforme au règlement de copropriété d'un immeuble de "standing".
Information de certains créanciers par le locataire
Si des créanciers ont un privilège inscrit sur le fonds de commerce, le locataire doit également les avertir par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR du changement d'activité.
Le propriétaire a 3 mois pour répondre par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.
L'absence de réponse vaut acceptation.
Information des autres locataires par le propriétaire
Le propriétaire doit également informer, ses autres locataires envers qui il s'est engagé à ne pas louer pour une activité identique à celle qui va être exercée. Ceux-ci ont 1 mois pour faire connaître au propriétaire leur avis sur ce changement.
Cette information se fait par acte de commissaire de justice ou par lettre recommandée avec AR.
L'absence de réponse vaut acceptation.
Opposition du propriétaire au changement d'activité
Le propriétaire peut s'opposer au changement d'activité dans les cas suivants :
Motif grave et légitime (par exemple, la nouvelle activité est incompatible avec la nature de l'immeuble)
Engagement de non-concurrence pris par le propriétaire vis à vis d'autres locataires
Exercice de son droit reprise (par exemple, en cas de reconstruction de l'immeuble existant ou de surélévation de l'immeuble ou de travaux de rénovation urbaine)
Incidence sur le loyer et indemnité de déspécialisation
Le bailleur ayant accepté la déspécialisation peut, en contrepartie de l'avantage procuré, réclamer une majoration du loyer sans attendre la révision triennale.
Le changement d'activité peut aussi entraîner le paiement d'une indemnité dite de déspécialisation. Cette indemnité est versée au bailleur pour compenser un préjudice dont il peut justifier l'existence.
Par exemple, il peut s'agir d'un préjudice lié à la diminution des loyers des autres locataires en raison des troubles de jouissance occasionnés par la nouvelle activité, à l'accroissement des charges, etc.
Attention :
en cas de changement d'utilisation du local professionnel, le propriétaire doit effectuer une déclaration pour une révision de sa valeur locative auprès des services des impôts.
